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La semaine dernière (semaine du 1er février 2010), différents journaux belges ont cru intéressant de sortir des chiffres concernant les opérations de Sale & Lease Back du gouvernement belge menées entre 2001 et 2006.
Quand on lit des articles d'une telle légèreté, on peut se demander si il n'y a pas là, en sous main, des personnes qui ont piloté les journalistes en leur fournissant ces données... mais sans leur expliquer comment fonctionnent les choses en matière financière. Il y a, selon moi, une intention probable de nuire Ministre des Finances ayant mis en place les Sale & Lease Back en prétendant que l'opération nous coûtera beaucoup d'argent. Un Sale & Lease Back? C'est quoi? Un Sale & Lease back (définition et principes détaillés sur Droit & Fiscalité) peut se définir comme étant une opération par laquelle une entreprise, propriétaire d'un bien corporel, vend celui-ci à une autre entreprise (opération de vente, le « sale ») pour ensuite, immédiatement, reprendre l'usage de ce même bien par le biais d'un contrat de leasing (opération de « lease back »). Cette opération s'apparente en fait très largement à un leasing « classique », à la différence près que le bien faisant l'objet du contrat était précédemment la propriété juridique du preneur et que ce dernier l'a expressément vendu au donneur de leasing pour pouvoir réaliser l'opération de leasing et reprendre l'usage du bien. A ma connaissance, le terme utilisé ici est donc faux car il n'y a pas d'option d'achat au terme du contrat de location. Nous serions donc plutôt dans une opération de "Sale & Rent Back" mais nous n'en serons pas à une approximation près. Les "Chiffres"...selon lesquels c'est perdant... Donc le tuyau, crevé, de nos agences de presse annonce triomphalement (je ne résiste pas à vous en faire un copier-coller): (...)selon les chiffres publiés par la Régie des bâtiments, que les opérations de "sale and lease back" se révèlent extrêmement coûteuses. Ainsi, l’Etat devrait débourser 1,82 milliard d’euros dans les 25 prochaines années pour la location des bâtiments vendus entre 2001 et 2006, des bâtiments dont la vente n’a rapporté, à l’époque, que 1,3 milliard d’euros.(...)Le reste de l'article détaille l'un ou l'autre détail pour l'un ou l'autre des 84 bâtiments ayant été mis dans le portefeuille de l'opération. Mais... l'intéressant reste les montants financiers globaux et le nombre d'années. Je note aussi que De Morgen annonce lui un coût de 1,782 Milliard sur 25 ans...mais soit. Outre l'aspect financier, il y a un autre motif d'importance qui atténuera encore la portée de cet article: "Les bâtiments sont reloués mais après une rénovation profonde, prise en charge par le nouveau propriétaire." Les Chiffres montrent une autre réalité: c'est rentable! Actualisation Premier principe oublié par nos journalistes... le principe de l'actualisation de flux.. L'actualisation consiste à ramener sur une même base des flux financiers non directement comparables qui se produisent à des dates différentes. Cela permet non seulement de les comparer mais également d'effectuer sur eux des opérations arithmétiques. En Français dans le texte: 1 euro dépensé aujourd'hui ne vaut pas 1 euro dépensé demain. Parce qu'il y a l'inflation ou parce que vous touchez des intérêts etc. L'actualisation consiste à mettre tout ses euro sur un pied d'égalité à la date du jour. Calcul simple:
Intérêts composés C'est un peu la même chose que l'actualisation mais en se demandant combien un somme actuelle vaudra dans le futur. On considère que cette somme rapporte des intérêts chaque année, intérêt qui sont replacés au même taux. Notez que le taux d'intérêt doit être diminué de la valeur de l'inflation (souvent oubliée par nos banquiers quand ils nous annoncent de si "magnifiques" taux d'intérêts. Calcul tout aussi simple
Or donc, si je reprend les chiffres officiels:
Réflexions & rentabilité:
Je m'interroge sur l'intérêt de balancer aujourd'hui, de manière concertée et coordonnée, sans réflexion sur la méthode de calcul, une pseudo-information dont le contenu est connu depuis 2006... Pseudo information qui vise sans le dire le seul parti d'opposition de la région wallonne. Je m'insurge quand je vois la manipulation manifeste des chiffres, la manipulation populaire que l'on met en place avec des approximations honteuses et indignes de ceux qui les ont pondues. Cette manière tant de faire du journalisme que de la politique ne peut que me donner la nausée. Oui, je pense néanmoins que les bâtiments ont été vendu trop peu chers, oui je pense qu'ils ont hélas agi dans l'urgence. Et encore. Je ne suis PAS expert immobilier... peut être que ces bâtiments ne valaient pas plus. De plus, je suis de bon compte, l'Etat ne sera pas perdant! Il a mal négocié certes mais avait du fixer un seuil minimum en dessous duquel il refuserait de descendre. La force de l'autre partie est d'avoir réussi à s'en rapprocher mais il ne l'a pas franchie! L'Etat, donc la population, ressort gagnant de l'opération. La méthodologie appliquée ici est forcément simplifiée mais je n'utilise que les quelques données mises en avant...et démontre une autre conclusion que celle qui est mise en avant dans le papier des journalistes...en tout opacité.   Les derniers commentairesLaisser un commentaire |
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